¿Por qué aparece mi compañía hipotecaria en el cheque del seguro?

Escrito por Edgar Velazquez, de Monarch Claims Consultants en Miami, ajustador público con licencia del estado de Florida (#P140117).

Usted esperó semanas por el dinero del reclamo. Por fin llega el sobre. Y ahí ve un segundo nombre impreso al lado del suyo: el de la compañía que tiene su hipoteca. Solo no lo puede cambiar. Aquí le explicamos por qué pasa, cuáles pagos son distintos, y cómo se suele liberar ese dinero.

EL BANCO APARECE POR EL PRÉSTAMO QUE LE DIO PARA SU CASA

Cuando usted sacó la hipoteca, firmó documentos que ponen a su banco en la póliza del seguro. En el mundo del seguro eso se llama cláusula hipotecaria. En los papeles de su póliza muchas veces aparece como interés adicional. La ley de Florida usa el término doble interés. Los tres nombres apuntan a lo mismo. Dos partes tienen un interés económico sobre la misma casa.

Su banco tiene un interés en su propiedad por el préstamo que le dio. La casa es lo que respalda ese préstamo. Si una tormenta se lleva el techo, la casa vale menos, y también vale menos lo que respalda el préstamo. Por eso los documentos del préstamo le permiten al banco aparecer en el dinero que repara la casa. La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) lo dice sin rodeos. El pago del reclamo normalmente se emite en un cheque a nombre de usted y de su compañía hipotecaria. La mayoría de los contratos de hipoteca lo exigen.

La ley de Florida parte de la misma idea. La Carta de Derechos del Propietario está en la sección 627.7142 de la ley de Florida. Ahí dice que usted tiene derecho a recibir el pago dentro de 60 días. Y agrega estas palabras: “sujeto a cualquier doble interés indicado en la póliza”. El doble interés viene de fábrica. Nadie se lo puso a su caso para atrasarlo.

NO TODOS LOS PAGOS NECESITAN LA FIRMA DEL BANCO

Esta es la parte que casi ningún propietario escucha, y en las primeras semanas después del daño puede pesar bastante.

La sección 627.70121 de la ley de Florida trata el pago de reclamos en propiedades con doble interés. Para las pólizas emitidas o renovadas a partir del 1 de octubre de 2006, la compañía de seguros tiene que mandar ciertos pagos directo al titular principal de la póliza. Esos pagos deben salir a nombre del titular solamente. No se puede exigir el endoso del banco ni de ningún acreedor.

¿Cuáles pagos? La ley nombra tres grupos:

• Los bienes personales y el contenido. Sus muebles, su ropa, sus equipos, las cosas que están adentro de la casa.
• Los gastos adicionales de vivienda. El dinero de la renta, del hotel y de los demás gastos extra mientras usted no puede vivir en su casa.
• Otros bienes cubiertos que no estén sujetos a una garantía registrada indicada en la parte de doble interés de su póliza.

Compare eso con sus papeles. El interés del banco está en la estructura. No está en su juego de sala ni en la cuenta del hotel. Así que si le llega un cheque de contenido o de gastos de vivienda con el nombre del banco encima, vale la pena llamar a la compañía de seguros. Las reglas de servicio que publica Fannie Mae para sus propios préstamos apuntan a lo mismo. Le indican a la compañía que administra su préstamo que le entregue enseguida un cheque por el dinero destinado a contenido o a gastos de vivienda.

El pago por la estructura sí es el que normalmente lleva los dos nombres. Ese es el dinero sobre el que el banco tiene un derecho real, y ese es el que pasa por el proceso que sigue.

QUÉ PASA DESPUÉS DE QUE USTED MANDA EL CHEQUE

Casi todos los bancos manejan esto en un departamento aparte. Lo va a ver como loss draft department, o como claims disbursement, o algo parecido. El cheque va para allá, no para la gente que recibe su pago mensual.

El proceso suele armarse igual, sea cual sea su banco:

• Usted endosa el cheque y lo envía. El banco le dice exactamente cómo firmarlo y qué debe incluir. Muchos también piden copia del estimado de la compañía de seguros y un plan de lo que se va a reparar.
• El dinero se guarda, no se gasta. Los fondos quedan en una cuenta mientras se organiza el trabajo. Bajo las reglas de Fannie Mae, el dinero que todavía no se ha liberado tiene que estar en una cuenta que genere intereses.
• Una parte le regresa a usted al principio. El CFPB lo describe como una porción que se libera antes de empezar el trabajo. En los préstamos de Fannie Mae, esa primera entrega puede llegar hasta lo que sea mayor entre $40,000 o el 33 por ciento del dinero del reclamo.
• El resto llega por etapas. Según avanzan las reparaciones, el banco va soltando más. Las inspecciones son la forma en que confirman que el trabajo es real. El CFPB describe la última parte como la que se entrega cuando el trabajo termina y la casa pasa la inspección.

Un detalle que agarra a mucha gente fuera de base: usted sigue debiendo el pago de la hipoteca todo ese tiempo. Una casa dañada no le pone pausa al préstamo. El CFPB lo dice por escrito igual.

POR QUÉ EL DINERO SE MUEVE MÁS LENTO DE LO QUE USTED ESPERA

Las demoras casi siempre vienen del papeleo, no de que alguien decidió sentarse sobre su dinero. Las más comunes:

• El endoso no se hizo como lo pidieron. Todos los nombres impresos en el cheque normalmente tienen que firmar. Una firma que falta devuelve el cheque.
• El expediente está incompleto. El banco compara su plan de reparación con el estimado de la compañía de seguros. Si esos dos documentos no cuadran, vienen las preguntas.
• Todavía no hubo inspección. La siguiente entrega muchas veces espera a que alguien confirme que el trabajo llegó a cierto punto.
• El préstamo está atrasado. Si la hipoteca está en mora, las reglas que sigue el banco son más estrictas y las entregas son más pequeñas.
• Llega más dinero del reclamo después. Un pago suplementario puede reiniciar partes del proceso, porque el expediente ahora tiene números nuevos.

Guarde copia de todo lo que manda, y anote con quién habló y qué día. Ese registro es la manera más rápida de arreglar un problema después.

HASTA DÓNDE LLEGA NUESTRO TRABAJO, Y SE LO DECIMOS DE FRENTE

Aquí va la parte honesta, y preferimos decirla de entrada en vez de que usted la descubra después.

Sacarle el dinero al banco no es ajuste público. Son dos trabajos distintos. Nuestro trabajo con licencia, bajo la sección 626.854 de la ley de Florida, es el reclamo: leer la póliza, documentar el daño, escribir el estimado y negociar lo que debe la compañía de seguros. Ese trabajo termina cuando se acuerda el monto y se emite el cheque.

Lo que viene después, entre usted y su departamento de loss draft, es un proceso aparte. Es un proceso de servicio hipotecario, no de seguro. Y da más trabajo de lo que la gente espera. Los formularios son largos, el banco puede pedir los documentos en un orden específico, y un solo papel que falte manda el expediente de vuelta al principio. De punta a punta, puede ser casi tan complicado como el reclamo mismo.

Muchos propietarios lo toman por su cuenta. Buena parte de ellos termina pidiendo ayuda de todos modos, porque se quedan atascados a mitad de camino.

Casi nadie planea para esta parte. Cuando el reclamo se acuerda, uno siente que el trabajo ya terminó y que el dinero viene en camino. Ahí empieza la etapa del banco. Por lo que hemos visto, el endoso y la liberación de los fondos pueden tomar de tres a seis meses, y a veces más.

Este es un trabajo muy específico y de nicho, y no son muchas las compañías que lo hacen. Una que conocemos bien, y que muchos de nuestros clientes han usado, es Expedited Check Processing, LLC., que se encarga del endoso del cheque y de la liberación de los fondos con el banco, y de nada más. Conocen cómo funcionan esos departamentos y qué es lo que de verdad hace avanzar un expediente, así que el proceso corre mucho más rápido en sus manos que cuando el propietario lo hace solo.

Monarch lo va a guiar en eso lo mejor que podamos. Le decimos qué le va a pedir el banco y le ayudamos a entender las cartas. Pero no le vamos a vender que esa guía es lo mismo que un especialista que trabaja en esos departamentos todos los días. Saber hasta dónde llega nuestro carril también es parte de hacer bien el trabajo.

Donde sí pesamos es antes. El tamaño del cheque se define mucho antes de que su banco lo vea. Si el monto se ve corto, lea nuestra guía sobre qué hacer cuando el seguro paga menos de lo que cuesta la reparación. Y si está pensando en traer a alguien, nuestra guía sobre qué es un ajustador público y cómo cobra explica las reglas del honorario.

PREGUNTAS QUE NOS HACEN SOBRE EL CHEQUE Y EL BANCO

¿Por qué aparece mi compañía hipotecaria en el cheque del seguro?

Porque su banco tiene un interés económico en la casa, escrito en la póliza como cláusula hipotecaria, que en sus papeles puede aparecer como interés adicional y que la ley de Florida llama doble interés. La casa respalda el préstamo, así que el banco tiene derecho a aparecer en el dinero que repara la estructura. El CFPB señala que la mayoría de los contratos de hipoteca lo exigen.

¿Mi banco tiene que endosar el cheque del seguro?

En todos los cheques no. La sección 627.70121 de la ley de Florida cubre esto. En las pólizas emitidas o renovadas a partir del 1 de octubre de 2006, ciertos pagos van directo al titular principal de la póliza. Son los pagos por bienes personales y contenido, por gastos adicionales de vivienda, y por otros bienes cubiertos que no estén sujetos a una garantía registrada. Deben salir a su nombre solamente, sin que se exija el endoso del banco. El pago por la estructura sí es el que normalmente lleva los dos nombres.

¿Puedo depositar un cheque del seguro que sale a mi nombre y al del banco?

Usted solo no. Cuando un cheque sale a nombre de más de una parte, normalmente todos los nombres impresos tienen que endosarlo antes de que un banco lo acepte, así que un cheque a su nombre y al de su banco pasa primero por el departamento de loss draft. Vale la pena revisar una cosa antes de mandarlo. Si ese cheque es por contenido, bienes personales o gastos adicionales de vivienda, la sección 627.70121 de la ley de Florida dice que debió salir a su nombre solamente. En ese caso, llame a la compañía de seguros y no al banco.

¿Cómo consigo que mi banco endose el cheque del seguro?

Llame al departamento de loss draft de su banco, que casi siempre es un número distinto al de servicio al cliente. Ahí le dicen cómo firmar el cheque, a dónde mandarlo y qué documentos incluir. Casi todos piden el estimado de la compañía de seguros y un plan de las reparaciones. También puede contratar una compañía que se dedica a manejar este proceso por los propietarios, que es lo que hace mucha gente cuando el papeleo se atasca.

¿Cuánto se demora el banco en endosar el cheque del seguro?

La ley de Florida no fija un plazo único para esto, así que no hay un solo número. El endoso en sí suele ser rápido una vez que el banco tiene el cheque y los documentos que pidió. Lo que se demora más es la liberación del dinero, que sale por etapas ligadas al avance de la reparación y a las inspecciones que pida su banco. Pida por escrito a su departamento de loss draft cuál es su calendario y cuáles son sus condiciones.

¿Tengo que seguir pagando la hipoteca mientras reparan mi casa?

Sí. El CFPB indica que si usted tiene hipoteca, sigue siendo responsable de hacer sus pagos mientras se paga el reclamo del seguro. Si un desastre se lo puso difícil, hable con su banco y pregunte qué opciones existen para su préstamo.

¿Un ajustador público puede lograr que el banco suelte el dinero?

No, y el ajustador que le diga otra cosa le está describiendo otro trabajo. El ajustador público tiene licencia para manejar el reclamo del seguro y lo que debe la compañía de seguros. La liberación de los fondos es un proceso entre usted y su banco. Monarch le ayuda a entender qué le está pidiendo el banco, pero esa ayuda no reemplaza a una compañía especializada en departamentos de loss draft.

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